Quando se pensa em financiar bens ou adquirir empréstimos, a alienação fiduciária é hoje uma das melhores opções, uma das opções que surgem durante o negócio. Porém, mesmo que esse termo apareça em diversos contratos, ele ainda traz muitos questionamentos.
Como consequência, a falta de conhecimento sobre esta possibilidade pode fazer com que o acesso às boas linhas de crédito seja perdido ou, se não houver a avaliação correta dos riscos, trazer problemas no futuro.
Dessa maneira, para fazer negócios com segurança e aproveitar as oportunidades do mercado, continue a leitura e se informe a respeito desta modalidade de crédito!
O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é uma garantia utilizada em contratos para dar mais segurança ao credor em relação ao pagamento. Ela pode recair sobre um bem móvel ou imóvel do devedor, conforme o que for acordado entre as partes. Assim, em caso de inadimplência, a garantia é acionada para receber os valores pendentes.
O grande ponto de atenção aqui é que durante a alienação o bem passa a pertencer ao credor, mas continua em posse do devedor que pode continuar utilizando-o. Por isso, é importante que haja a devida anotação sobre essa garantia para que terceiros também tomem conhecimento. No caso de imóveis, isso é feito na matrícula.
E o que muda em relação à hipoteca?
A hipoteca é uma modalidade de garantia que tem algumas semelhanças com a alienação fiduciária, o que gera confusão. Nesse tipo de contrato, um bem imóvel é dado em garantia (os bens móveis só podem ser usados em algumas exceções), mas ele não passa para o nome do credor.
Ou seja, o devedor continua sendo o único proprietário, enquanto a instituição terá o direito de executar a hipoteca para tomar o bem oferecido em garantia e quitar a dívida. Dessa forma, por não oferecer todas as facilidades da alienação fiduciária e contar com mais burocracias entre as partes, ela se tornou obsoleta.
Como funciona a aquisição de crédito com imóveis?
A aquisição de crédito com imóveis é feita quando a propriedade é dada em garantia para obter o financiamento. Inclusive, ao financiar com um banco, é isso que acontece: o bem fica em nome da instituição até o término do contrato.
Assim, este tipo de negócio pode ser feito quando você já tem a propriedade e deseja utilizá-la para obter fundos por meio de um empréstimo. Como a instituição financeira faz uma análise de crédito para avaliar se é possível conceder o dinheiro, o fator de risco da operação é reduzido, tendo em vista que a utilização da garantia permite ao credor a segurança da operação, e indica a predisposição do cliente em cumprir o compromisso. Com isso, o processo de crédito é otimizado e as condições quando aprovadas se tornam realmente vantajosas.
Afinal, considerando que a instituição corre o risco referente à inadimplência dos devedores, dar um imóvel como garantia de pagamento simplifica a análise do contrato. Isso acontece porque, diante do não pagamento de um certo número de parcelas (estipulado em contrato), o credor retoma a propriedade que está em seu nome e pode vendê-la para quitar a dívida.
No geral, existem alguns pontos de atenção para compreender como funciona a alienação fiduciária na aquisição de crédito com imóveis. Montamos uma lista para explicar os principais, veja só:
- pode ser usada por qualquer pessoa física ou jurídica;
- é aplicável para todos os tipos de dívida e não apenas com bancos (apesar de ser o mais comum);
- obriga o registro no cartório imobiliário;
- em caso de inadimplência, a retomada do bem deve ser notificada ao devedor por meio do Cartório de Registro de Imóveis;
- após a notificação, o devedor tem o prazo de pelo menos 15 dias para quitar a pendência e não perder a propriedade.
Mudanças feitas pela Medida Provisória 922
A Medida Provisória (MP) 922, que entrou em vigor no dia 16 de julho de 2020, trouxe inovações importantes ao processo de alienação fiduciária. Para começar, ela permitiu o compartilhamento da garantia em diferentes linhas de crédito.
Basicamente, isso significa que você pode dar um imóvel em garantia inúmeras vezes e de maneira simultânea até que atinja o limite estabelecido. Por isso, a operação também ficou conhecida como a possibilidade de financiar a propriedade mais de uma vez, mas com o mesmo credor.
Além disso, a norma simplifica os procedimentos exigidos para atualizar e registrar garantias sobre um mesmo imóvel. As regras são aplicáveis a todas as transações feitas pelo Sistema Financeiro Nacional (SFN).
Aqui, cumpre esclarecer que o SFN engloba todas as instituições e entidades do governo relacionadas ao mercado financeiro, tendo relação com as diversas operações de crédito, incluindo os financiamentos feitos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Resolução n.º 4.837/2020
Para regulamentar a aplicação da MP 922, o Banco Central, por meio do Conselho Monetário Nacional (CMN), editou uma resolução importante. De acordo com ela, sempre que o imóvel for a garantia de mais de uma operação de crédito, o valor total da obrigação garantida não pode exceder a operação original.
Então, antes de optar por essa solução, é necessário observar o valor disponível para a nova alienação fiduciária. Outros pontos importantes são que as taxas de juros são limitadas ao valor aplicado no contrato original, o prazo de pagamento não pode ultrapassar a data final do primeiro contrato e o sistema de amortização não pode ser alterado..
Aqui, vale lembrar também que as medidas provisórias têm validade de até 120 dias, período dentro do qual devem ser votadas pelo Congresso Nacional para que se tornem leis. Assim, a norma pode ser atualizada ou, até mesmo, não ter mais validade após esse prazo.
Quais os benefícios oferecidos pela alienação fiduciária?
Essa modalidade de garantia trouxe diversos benefícios, o que fez com que ela ganhasse destaque no mercado. A seguir, confira alguns deles!
Taxas de juros mais atrativas
Um dos principais benefícios é a aplicação de taxas de juros menores. Elas são calculadas, também, com base no risco do contrato, então a segurança que essa modalidade de garantia traz permite que o credor ofereça condições mais atrativas. O resultado é um custo efetivo total menor e mais economia.
Melhores condições no pagamento
Taxas de juros menores trazem parcelas de menor valor. Isso pode facilitar a aprovação de créditos superiores (sempre observando o valor da propriedade) ou o aumento do número de prestações. Dessa maneira, fica mais fácil fazer o planejamento financeiro para quitar a dívida sem imprevistos.
Menor burocracia
O processo é menos burocrático que o utilizado em empréstimos sem garantia, principalmente devido à segurança que a modalidade proporciona. Além disso, o procedimento de registro de alienação é feito na matrícula do imóvel.
Possibilidade de uma segunda alienação
Com a MP 922, o bem pode ser dado em garantia mais de uma vez para o mesmo credor. Assim, caso tenha problemas e precise levantar mais capital, é possível buscar um novo empréstimo com a alienação fiduciária, sempre observando os limites legais.
Quais são os riscos dessa modalidade de contrato?
Apesar de todas as vantagens, é importante estar ciente dos riscos para se planejar corretamente em relação à alienação fiduciária. Conheça agora os principais!
Perda da propriedade
Como o imóvel é dado em garantia e fica em nome do credor até a quitação, o maior risco é a perda da propriedade em caso de inadimplência acumulada. Assim, a instituição retoma a propriedade para quitação da dívida. Normalmente, não é exigido o atraso de várias parcelas para que isso aconteça, então fique atento às regras do contrato.
Se o valor obtido na venda for suficiente para pagar a dívida, o devedor quitará suas obrigações. Entretanto, existe um ponto de atenção nestes casos: se houver sobra de valores, você deve receber essa diferença.
Por isso mesmo, mesmo que aconteça a perda do imóvel, é essencial acompanhar todo o processo de venda para garantir que todos os seus direitos serão observados ou, se for o caso, verificar como ficará a quitação.
Ausência de proteção do bem de família
Quando se fala em perda de propriedade para o pagamento de dívidas, muitos pensam no bem de família. Ele tem proteção legal e não pode ser penhorado ou utilizado para pagamentos de dívidas em execuções judiciais, salvo algumas exceções.
A questão é que a alienação fiduciária é um desses casos. Então, mesmo que a propriedade seja o único imóvel familiar utilizado como residência, o bem poderá ser tomado sem impedimentos legais.
A propriedade não é atingida pela falência
Em caso de falência de empresas que tenham dado imóvel em garantia por alienação fiduciária, a propriedade não fará parte do montante levantado para quitação das dívidas pendentes.
Quando a alienação fiduciária é encerrada?
A alienação fiduciária é encerrada com a quitação da dívida pelo devedor, situação em que o registro é retirado da matrícula do imóvel. Ou seja, ela dura todo o prazo do contrato, exceto se houver o pagamento antecipado.
Quando o devedor cumpre a obrigação integralmente, o credor perde o direito sobre a propriedade. Para isso, é importante que a instituição emita o termo de quitação em até 30 dias, sob pena de multa. Com esse documento, o devedor consegue solicitar o cancelamento do registro de alienação na matrícula do imóvel, para que ele volte a ser o dono da propriedade.
Como vimos, a alienação fiduciária é uma modalidade de garantia importante para quem deseja comprar um imóvel ou precisa de crédito e busca melhores condições no contrato.
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